Målestokken er alder, ikke dagens krav
Et bad fra 1988 vurderes mot byggeskikk og regelverk fra 1988, ikke mot TEK17. Det er derfor to bad med identisk utførelse kan få ulik tilstandsgrad: det ene er alderstypisk, det andre er en feil for sin tid. Forventet brukstid er den andre målestokken, og når halvparten av den er brukt opp, gis TG2 selv om ingenting er synlig galt.
Fra observasjon til tilstandsgrad
Vurderingen er langt mer standardisert enn folk tror. For et flisgulv på bad går den bygningssakkyndige gjennom ni spørsmål, og hvert svar knyttes til faste avviks- og tiltakstekster. Riss i fliser gir TG2 med teksten «krever oppfølging med jevnlig ettersyn». Store sprekker gir TG3 med teksten «skade må utbedres».
Fallet til sluk følger samme logikk: for lite fall med mindre vannansamlinger gir TG2, mens manglende fall med større vannansamlinger gir TG3. Skjønnet ligger i observasjonen, ikke i graderingen. Det gjør rapportene sammenlignbare, men det betyr også at en TG-verdi alene ikke sier hva som må gjøres.
Når et avvik blir en mangel
Avhendingslova § 3-1 gir kjøperen av brukt bolig en egenandel: tap opp til 10 000 kroner bæres av kjøperen selv, med unntak for nyoppførte bygninger. Er avviket beskrevet i tilstandsrapporten, er det opplyst, og da er utgangspunktet at kjøperen ikke kan kreve noe for det.
Motsatt vei gjelder § 3-7: har selgeren holdt tilbake noe han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, er det en mangel selv om det ikke står i rapporten. Nettopp derfor er egenerklæringsskjemaet fra selger og tilstandsrapporten to forskjellige dokumenter som må leses sammen.
Forhold som ikke får noen tilstandsgrad
Etter § 2-21 skal den bygningssakkyndige rapportere åpenbare ulovligheter, manglende branncelleoppdeling, manglende rømningsvei og andre forhold som åpenbart påvirker helse, miljø og sikkerhet, men uten å sette tilstandsgrad på dem. En ulovlig utleiedel dukker altså ikke opp som en TG3, den står som en merknad. Den kan likevel være det dyreste punktet i hele rapporten.