Siden 2022 er tilstandsrapporten (teknisk tilstandsanalyse etter NS 3600) obligatorisk ved salg av brukte boliger i Norge. En godkjent takstmann beskriver boligens tekniske tilstand med tilstandsgrader fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (kraftige avvik eller behov for strakstiltak). Rapporten erstatter ikke en full teknisk gjennomgang, men den begrenser selgers mulighet til å skjule kjente feil, og den gir deg som kjøper et strukturert utgangspunkt for forhandling.
| Tilstandsgrad | Beskrivelse | Typisk konsekvens |
|---|---|---|
| TG 0 | Ingen avvik | Ingen tiltak |
| TG 1 | Svake symptomer | Overvåk |
| TG 2 | Vesentlige avvik | Tiltak bør gjøres |
| TG 3 | Store avvik / funksjonssvikt | Strakstiltak |
Hva du bør studere nøye
Prioriter konstruksjonsdeler med høy reparasjonskostnad: tak (alder, membran, beslag), bad og våtrom (membran, fall mot sluk, fuktmålinger), kjeller og grunnmur (fuktinnsig, råte, telehiv), og tekniske installasjoner som el-anlegg og VVS. TG2 er ikke nødvendigvis dramatisk, alle eldre boliger har slitasje. TG3 bør derimot alltid følges opp med prisforhandling eller innhenting av anbud før bud legges.
Røde flagg
Fem ting som bør stoppe deg: TG3 på tak eller membran (membranskifte på bad koster typisk 80 000–200 000 kroner), «ikke undersøkt» på kritiske konstruksjonsdeler (det er ikke TG0, det betyr at takstmann ikke fikk tilgang), sprekker i grunnmur kombinert med høyt fuktinnhold i kjeller, el-anlegg fra før 1980 uten jordfeilbryter, og setningsskader i bygningskroppen. Radon nevnes normalt i et eget avsnitt; sjekk om det foreligger målinger.
Rapporten vs. virkeligheten
Tilstandsrapporten er basert på en visuell inspeksjon på én bestemt dag. Skjulte feil som ikke var synlige da, dekkes fortsatt av avhendingslovas mangelsregler, men du må bevise at mangelen eksisterte på overtakelsestidspunktet. Etter lovendringen i 2022 er det vanskeligere å nå frem med krav basert på «selger burde ha visst». Rapporten er altså ikke en garanti, men den er bedre enn ingenting.
Bruk rapporten i budprosessen
Summer opp alle TG2- og TG3-poster og anslå kostnadene. Legg til en buffer på 20–30 % for uforutsette funn under rehabilitering. Sammenlign totalen med prisantydning og tilsvarende oppgraderte boliger i området. Meglers verdivurdering reflekterer normalt stand, og du bærer all risiko utover det som fremgår av rapporten og egenerklæringen.
Sjekk dette i tilstandsrapporten
TG 2 og TG 3 avvik krever alltid konkrete kostnadsestimat fra håndverker før bud. Be om spesifikasjon av antatt utbedringskostnad, ikke bare tilstandsgraden.
Når bør du bestille en uavhengig gjennomgang?
Vurder det dersom rapporten har mange «ikke undersøkt»-poster, boligen er fra før 1970, det er tegn på fukt eller setninger, eller du planlegger totalrenovering. En uavhengig takstmann koster 3 000–8 000 kroner og kan spare deg for langt større overraskelser etter overtakelse.
Kilder
- NS 3600:2018 — Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig
- Avhendingslova (LOV-1992-07-03-93), særlig §§ 3-7, 3-8, 3-9
- Norges Takseringsforbund (nito-takst.no)
- Boligprodusentenes Forening — Veiledning til NS 3600