Hva plikten faktisk krever
Ordlyden i avhendingslova § 3-7 er at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er tre vilkår som må være oppfylt samtidig, og i tillegg må det kunne legges til grunn at den manglende opplysningen virket inn på avtalen.
«Måtte kjenne til» er ikke det samme som «visste». Uttrykket rammer den som ikke har noen rimelig grunn til å være uvitende. En selger som har hatt vann i kjelleren hver vår i ti år, kommer normalt ikke langt med at han aldri tenkte over det. Hvor grensen går i den enkelte saken, beror likevel på hva selgeren faktisk observerte og på hvor nærliggende det var å forstå at forholdet hadde betydning for kjøperen.
Manglende opplysning mot uriktig opplysning
§ 3-7 gjelder taushet. § 3-8 gjelder det motsatte: eiendommen har en mangel dersom forholdene ikke svarer til opplysning selgeren har gitt, eller til opplysning gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Meglerens formuleringer i salgsoppgaven bindes altså tilbake til selgeren.
Begge bestemmelsene har samme sikkerhetsventil: forholdet er bare en mangel dersom det kan legges til grunn at opplysningen, eller mangelen på den, virket inn på avtalen. En uriktig opplysning som ble tydelig rettet i tide, faller bort etter § 3-8 andre ledd.
Hvorfor plikten overlever kjøpers slurv
Dette er den mest oversette regelen i hele kapittelet. Avhendingslova § 3-10 tredje ledd sier rett ut at reglene om kjøperens kunnskap og undersøkelse ikke innskrenker § 3-7 om manglende opplysning. En selger som har holdt tilbake noe han måtte kjenne til, kan altså ikke frikjennes med at kjøperen burde ha oppdaget det selv.
Etter § 3-9 andre ledd har «som han er»-forbehold ingen virkning i forbrukerkjøp. Forbeholdet var uansett aldri noe vern mot brudd på opplysningsplikten, siden § 3-9 fyrste ledd alltid har holdt § 3-7 og § 3-8 i live.
Hvor opplysningene skal gis
I praksis gis de tre steder: i egenerklæringsskjemaet, i tilstandsrapporten og i salgsoppgaven. Det holder ikke å nevne noe muntlig på visning, fordi selgeren da sitter med bevisbyrden for at det ble sagt. Skriftlighet er selgerens eget vern, ikke bare kjøperens.