Hvem som krever skjemaet
Verken avhendingslova eller forskriften fra 8. juni 2021 pålegger selgeren å fylle ut et egenerklæringsskjema. Kravet kommer fra to andre hold: megleren ber om det som del av dokumentasjonen, og forsikringsselskapet krever sitt eget skjema før boligselgerforsikring tegnes.
Skjemaet erstatter ikke opplysningsplikten. Den gjelder etter § 3-7 uansett hva skjemaet spør om, og en selger kan bli ansvarlig for forhold som ikke dekkes av noe spørsmål i det hele tatt.
Virkningen den skjærer begge veier
For kjøperen: det som går tydelig fram av skjemaet, regnes kjøperen for å kjenne til etter § 3-10 fyrste ledd andre punktum. Har selgeren krysset av for tidligere vannlekkasje på loftet, står kjøperen svakt med et krav to år senere som gjelder akkurat den lekkasjen. Hvor langt virkningen rekker, beror på lovens eget vilkår om at forholdet må gå tydelig fram, og på hvor mye avkrysningen faktisk sier. En avkrysning for lekkasje sier ikke nødvendigvis noe om omfanget av råteskaden under.
For selgeren: et galt svar er en uriktig opplysning etter § 3-8 og kan i tillegg gi forsikringsselskapet grunnlag for å avkorte eller nekte dekning. Selgeren står da alene med et krav som kan overstige egenandelen på 10 000 kroner mange ganger.
Spørsmålene folk svarer feil på
De typiske fellene er arbeid utført av ufaglærte, tilbygg eller bruksendring uten godkjenning, tidligere fukt som ble tørket opp og glemt, og nabotvister eller planer i området. Alle fire kategoriene handler om forhold selgeren vet om, men ikke opplever som en feil i dag.
Svaret skal beskrive faktum, ikke selgerens vurdering av hvor alvorlig det var. «Ja, lekkasje i 2017, utbedret av rørlegger» er en opplysning. «Nei, alt er i orden» om det samme forholdet er en uriktig opplysning.
Hva skjemaet aldri fanger opp
Selgeren svarer på det selgeren vet. Kvikkleire under tomten, en aktsomhetssone for flom, radon i grunnen eller en reguleringsendring som er på høring, ligger utenfor det de fleste selgere har kjennskap til. De opplysningene finnes i offentlige registre, og det er kjøperens jobb å hente dem.