Hva loven dekker
Avhendingslova er lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom, og den gjelder frivillig salg av tomter, boliger og fritidseiendommer. Den regulerer når eiendommen har en mangel, hvilke krav kjøperen da kan gjøre gjeldende, og hvilke frister som gjelder for å reklamere.
Den dekker ikke alt som ligner. Kjøp av bolig som skal bygges, eller som var under oppføring da avtalen ble inngått, følger bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Leieforhold ligger utenfor. Ved kjøp av andel i borettslag gjelder avhendingslova for selve overdragelsen av andelen, mens borettslagets egne forhold følger burettslagslova.
Endringen fra 1. januar 2022
Endringsloven er lov 7. juni 2019 nr. 20, satt i kraft 1. januar 2022. Kjernen ligger i § 3-9 andre ledd: ved forbrukerkjøp har «som han er»-forbehold og liknende allmenne forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifisert nok til å kunne virke inn på vurderingen kjøperen gjør.
Samtidig kom forskrift til avhendingslova, FOR-2021-06-08-1850, som setter minstekrav til en tilstandsrapport. Oppfyller rapporten kravene, får den virkning etter § 3-10 fyrste ledd andre punktum: kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av den. Rapporten er ikke påbudt, men en selger som dropper den beholder risikoen for alt rapporten kunne ha avdekket.
Egenandelen på 10 000 kroner
Etter § 3-1 fjerde ledd må kjøperen selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Terskelen gjelder ikke avtaler der en bygning er solgt som ny. Poenget er å luke bort bagatellene, ikke å innføre en generell egenandel per mangel: departementet har lagt til grunn at beløpet i utgangspunktet gjelder samlet, uavhengig av om manglene dukker opp samtidig eller etter hverandre.
Fristene som avgjør saken
Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, jf. § 4-19 fyrste ledd. Ytterfristen er absolutt: senest 5 år etter at kjøperen overtok bruken av eiendommen, med mindre selgeren har garantert for lengre tid.
Kravene kjøperen kan fremme er prisavslag etter § 4-12, retting, erstatning og heving. Heving krever et vesentlig avtalebrudd etter § 4-13, og terskelen ligger høyt. Etter § 4-15 kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, noe som i praksis er det sterkeste kortet på overtakelsesdagen.