Tre retter som deler navn og lite annet
Forkjøpsretten i et borettslag følger av vedtektene og burettslagslova, og tilkommer typisk andre andelseiere etter ansiennitet. Forkjøpsretten i et tingsrettslig sameie følger av sameigelova § 11 og tilkommer medeierne. En avtalt forkjøpsrett tinglyst på en eiendom er noe helt tredje, og reguleres av løysingsrettslova av 9. desember 1994 nr. 64.
Fristene, prisen og hvem som kan bruke retten skiller seg fra hverandre i alle tre tilfellene. Å lese den ene som om den var den andre er en av de vanligste feilene i en budrunde.
I borettslaget teller dagene
Burettslagslova § 4-15 gir laget 20 dager fra det fikk melding om at andelen har skiftet eier til å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Har laget fått forhåndsvarsel i forkant, faller fristen til fem virkedager. Mange lag varsler derfor rutinemessig før visning, nettopp for å avklare spørsmålet raskt.
Den som trer inn overtar avtalen som den er. Budet ditt setter altså prisen for en annen kjøper, og det er grunnen til at avklart forkjøpsrett før budrunden er verdt så mye for begge parter.
En avtalt forkjøpsrett har holdbarhetsdato
Løysingsrettslova § 1 skiller mellom løsningsrett generelt og forkjøpsrett, som bare kan gjøres gjeldende når eiendommen skifter eier. Etter § 6 første ledd gjelder en avtalt løsningsrett ikke for lengre tid enn 25 år, men unntakene er av to ulike slag. En rett som ligger til en annen fast eiendom faller etter andre ledd bokstav a helt utenfor lengstetiden og har ingen øvre tidsgrense. En rett som ligger til et foretak og gjelder grunn til utviding eller tilfang til driften kan etter tredje ledd gjelde i opptil 50 år.
Fristene står i §§ 10 og 12. Eieren kan gi rettighetshaveren et skriftlig tilbud med to måneders svarfrist, og ellers må forkjøpsretten gjøres gjeldende innen seks måneder fra rettighetshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om overdragelsen. Ved gave, arv eller åpenbart underpris fastsettes løsningssummen etter vanlig pris, jamfør § 19.
Hva det betyr praktisk i budrunden
Meglere avklarer normalt forkjøpsretten før eller rett etter budaksept, og salgsoppgaven skal opplyse om den. Har du bud i et borettslag med uavklart forkjøpsrett, må du regne med at avtalen kan bli overtatt, og du bør ikke binde deg til en overtakelsesdato eller si opp en leiekontrakt før avklaringen foreligger.