Når bindingen slår inn
Et tilbud kan kalles tilbake så lenge tilbakekallet når fram før eller samtidig med at tilbudet kommer til mottakerens kunnskap. Siden megleren formidler bud fortløpende, er dette vinduet ofte lukket før du rekker å ombestemme deg. Etter det står budet fram til akseptfristen løper ut.
Aksepten fullfører avtalen. Kjøpekontrakten som signeres senere er en nedskriving av en avtale som allerede eksisterer, ikke selve avtaleinngåelsen. Det er derfor et boligkjøp ikke kan angres: avhendingslova bygger på en bindende avtale, og angrerettlova av 20. juni 2014 nr. 27 unntar fast eiendom i § 2.
Hva megleren krever før budet formidles
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd skal budet være skriftlig og budgiveren legitimere seg, og etter sjette ledd skal megleren kontrollere finansieringen før handel sluttes. Tredje ledd stenger for bud med forbehold om at budet eller forbeholdene holdes skjult for andre budgivere, en regel som kom 1. juli 2025.
Budet skal inneholde beløp, akseptfrist, ønsket overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Er noe av dette utelatt, gjelder det som står i salgsoppgaven, og det er sjelden til budgiverens fordel.
Prisen for å bryte
Trekker du deg etter at avtalen er sluttet, er det mislighold. Selgeren kan velge å fastholde kjøpet og kreve oppfyllelse, eller heve og kreve erstatning for det økonomiske tapet. Tapet består typisk av differansen mellom din pris og prisen ved gjensalg, nye markedsførings- og meglerkostnader, renter og eventuelle dobbelte boutgifter.
Størrelsen avhenger av markedet på gjensalgstidspunktet og av hvor godt selgeren begrenser tapet sitt. I et fallende marked kan beløpet bli betydelig, og det er budgiveren personlig som hefter. Legger flere personer inn bud sammen, hefter de normalt solidarisk, slik at selgeren kan kreve hele tapet av én av dem.