Loven gjelder bare der avtalen tier
Sameigelova av 18. juni 1965 nr. 6 gjelder etter § 1 når to eller flere eier noe sammen med rett regnet i parter etter delings- eller høvetall. Loven er deklaratorisk: en sameieavtale går foran. Uten avtale er det § 2 som avgjør størrelsen, og der er utgangspunktet at partene er like store til noe annet er godtgjort.
Det er dette som gjør en skriftlig sameieavtale verdt arbeidet. Uten den styres bruk, kostnader og oppløsning av regler som er skrevet for utmark og driftsmidler, og som passer dårlig på en fritidsbolig fire søsken skal dele.
Bruk, flertall og kostnader
Etter § 3 kan hver medeier bruke tingen til det den er ment for, så lenge bruken holder seg innenfor egen part og ikke er urimelig til skade for de andre. Et flertall kan etter § 4 treffe vedtak om styring og utnytting, men flertallet kan ikke selge hele eiendommen og ikke leie den bort for mer enn ti år.
Kostnadene deles etter § 9, og fordelingen går motsatt vei av det mange antar. Eiendomsskatt, avgifter, trygdekostnader og liknende faste eller nødvendige utgifter bæres etter part. Det samme gjelder andre vanlige utgifter og ytelser så langt alle eierne kan få forholdsmessig like stort gagn av dem. Bare kostnader utenom dette utliknes etter nytte, så nytteregelen fanger opp restene og er ikke hovedregelen. Felles inntekt deles etter part.
Forkjøpsrett og oppløsning
Sameigelova § 11 gir medeierne forkjøpsrett når en part skifter eier. Vil flere overta, skal hver få så mye at forholdet mellom dem blir det samme som før. En medeier kan derfor ikke fritt slippe inn en fremmed i sameiet.
Oppløsningsretten i § 15 er den regelen folk oftest ikke kjenner. Etter varsel med rimelig frist har hver av sameierne rett til å få sameiet oppløst. Lar eiendommen seg ikke dele, går den til salg, og medeierne har fortrinnsrett ved budgivningen. To forbehold hører med: en sameieavtale kan fravike regelen, siden loven etter § 1 andre ledd bare gjelder så langt annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold, og siste ledd i § 15 unntar grunn som ligger i sameie mellom bruk.
Sameie mot eierseksjonssameie
Et eierseksjonssameie er et sameie som er seksjonert etter eierseksjonsloven, og det gir helt andre kjøreregler. Der får hver eier enerett til en bestemt bruksenhet etter § 4, felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken etter § 29, og i rene boligsameier har hver seksjon én stemme etter § 52. Oppløsningsretten fra sameigelova § 15 gjelder ikke på samme måte.