Verdi mot tilstand
Takstingeniøren befarer boligen, måler opp arealet og setter en markedsverdi ut fra beliggenhet, standard, størrelse og omsetninger av sammenlignbare boliger. Rapporten kan inneholde en kort teknisk beskrivelse og en antydning om vedlikeholdsbehov, men undersøkelsene som kjennetegner en tilstandsrapport gjøres ikke.
Det praktiske skillet er hulltakingen. Uten hull i våtsonen og uten fuktmåling i konstruksjonen finnes ikke grunnlaget for å si noe sikkert om bad og vaskerom, og det er nettopp der 28,1 prosent av alle TG3-avvik i SSBs materiale lå.
Hvem som bruker den
Banken bruker en verdivurdering ved boliglån og refinansiering. Etter utlånsforskriften kan et nedbetalingslån med pant i bolig ikke overstige 90 prosent av verdien, en grense som ble hevet fra 85 prosent med virkning fra 31. desember 2024. Med lavere belåningsgrad kan banken ofte tilby bedre rente, og da blir verdivurderingen penger verdt.
Verditakst brukes også ved arveoppgjør, skifte, skilsmisse og skattespørsmål, altså der man trenger et uavhengig tall og ikke et salg. Ved et vanlig boligsalg er det derimot meglerens e-takst som brukes til prisantydning.
E-takst er noe annet igjen
E-takst utarbeides av eiendomsmegleren og bygger på en kombinasjon av befaring og statistikk over faktiske omsetninger i området. Den er raskere og billigere, typisk fra rundt 2 500 til 5 000 kroner, mens en verditakst fra takstingeniør ofte ligger mellom 7 000 og 12 000 kroner.
Bankene godtar begge deler, men praksis varierer. Er boligen uvanlig, for eksempel en gård, en fritidseiendom eller et hus med stort avvik fra områdets standard, gir en verditakst normalt et mer holdbart tall enn en statistikkdrevet e-takst.
Begrepet lånetakst dukker fortsatt opp i eldre dokumenter. Det var en forsiktig verdi banken kunne legge til grunn for pantsettelse, og lå typisk noe under markedsverdien. Ordningen er i praksis erstattet av verdivurdering og e-takst, men står igjen i papirer fra tiden før dagens utlånsregler.