Prosent bebygd areal er et forholdstall
TEK17 § 5-3 definerer prosent bebygd areal som forholdet mellom bebygd areal etter § 5-2 og tomtearealet. Er tomten 1 000 kvadratmeter og bygningene dekker 200, er utnyttelsen 20 %-BYA. Det er ingen avrunding: kommer du ut på 20,1 %-BYA mot en grense på 20, er tiltaket for stort.
Bebygd areal beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012, men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter TEK17 § 5-7. Med i BYA er det bygningen opptar av terrenget, åpent overbygd areal som carport og arkade, utkragede bygningsdeler med fri høyde under 5,0 meter, og konstruksjoner som stikker mer enn 0,5 meter over gjennomsnittlig terrengnivå.
Parkeringsplassene teller med
TEK17 § 5-7 slår fast at parkeringsarealet skal inngå i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, og at søknaden skal vise hvordan parkeringen løses. Antallet plasser som skal regnes med følger av planens parkeringsnorm. I målereglene kommunene bruker settes hver biloppstillingsplass på terreng til 18 kvadratmeter, med mindre planen sier noe annet.
BRA måles innvendig, og skråtaket koster deg areal
Bruksareal beregnes også etter NS 3940:2012, med parkeringsarealet inne i grunnlaget, jf. TEK17 § 5-4. Arealet måles fra innsiden av veggene i gulvnivå. Bygningsvolumer med fri høyde over gulv på 1,9 meter eller mer i minst 0,6 meters bredde er målverdige, og under skråtak måles det 0,6 meter ut fra den linjen der høyden er 1,9 meter.
For bygninger med etasjehøyde over 3 meter beregnes bruksarealet som om det var lagt et horisontalplan for hver tredje meter. Det rammer særlig loft med stor takhøyde og næringsbygg med høye haller, der BRA blir større enn gulvet skulle tilsi.
Et regnestykke før du tegner tilbygget
Si at tomten er 800 kvadratmeter og planen tillater 24 %-BYA. Da kan du bebygge 192 kvadratmeter. Eneboligen dekker 110, en dobbelgarasje 36, og planen krever to biloppstillingsplasser på terreng som teller 18 hver, altså 36. Summen er 182 kvadratmeter, og du har 10 igjen. Et tilbygg på 20 kvadratmeter er da ikke mulig uten å fjerne noe annet eller søke dispensasjon.