Tre dokumenter, to av dem bindende
Plankartet viser arealformål, grenser og hensynssoner. Reguleringsbestemmelsene er teksten som forteller hvor høyt du kan bygge, hvor mye, i hvilken rekkefølge og med hvilke krav til uteareal og parkering. Disse to er juridisk bindende etter pbl. § 12-4 første ledd. Planbeskrivelsen og eventuelle utredninger er begrunnelsen, og de binder ingen.
Når du leser en plan er det derfor bestemmelsene du må lese ord for ord. Plankartet uten bestemmelser sier lite: to tomter kan ha samme rosa boligformål og likevel ha helt ulike krav til utnyttelsesgrad, takform og avkjørsel, fordi bestemmelsene skiller dem.
Hvordan planen styrer byggesaken
Etter pbl. § 12-4 andre ledd må ingen tiltak etter § 1-6 første ledd, medregnet bruksendring etter § 31-2, være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Tredje ledd sier at reguleringsplanen skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse for tiltakene i § 20-1 første ledd bokstav a til m. Er tiltaket i strid med planen, må du enten søke dispensasjon etter § 19-2 eller få planen endret.
Alderen på planen betyr mer enn folk tror
En reguleringsplan har ingen utløpsdato. Planer fra 1960- og 1970-tallet er fortsatt i kraft i store deler av landet, og de er ofte skrevet før dagens krav til overvann, støy og sikker byggegrunn fantes. At planen tillater noe, betyr altså ikke at byggesaken går glatt: TEK17 og kravene til sikkerhet i pbl. § 28-1 gjelder uansett hva planen fra 1974 sier.
Motsatt vei gjelder pbl. § 1-5 andre ledd: en ny plan går ved motstrid foran en eldre plan for samme areal, med mindre den nye planen sier noe annet. Kommunen kan derfor endre rammene for tomten din uten at du har krav på erstatning for tapte byggemuligheter.
Det planen ikke sier noe om
Reguleringsplanen regulerer arealbruken, ikke privatrettslige forhold. Veirett, kloakkrett og andre servitutter står i grunnboka, ikke i planen, og de kan sperre for et tiltak planen tillater. Byggegrense og frisikt mot offentlig vei følger i tillegg av veglova, og kommunen skal etter pbl. § 29-4 første ledd påse at de reglene blir fulgt.