Tinglysing gjør ikke avtalen gyldig
En kjøpekontrakt er bindende mellom partene uten at noe registreres. Tinglysingen avgjør noe annet, nemlig hvem som vinner når flere gjør krav på samme eiendom. Etter tinglysingsloven § 12 kan bare dokumenter som stifter, endrer, overdrar, behefter, anerkjenner eller opphever en rett i fast eiendom registreres.
Registerføreren prøver heller ikke om avtalen er fornuftig. Kontrollen gjelder formelle forhold, blant annet at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren etter § 13. En dårlig avtale blir ikke bedre av å bli tinglyst.
Prioritet er rekkefølge, og rekkefølge er penger
Tinglysingsloven § 20 bestemmer at et registrert dokument går foran et rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Lik prioritet krever etter andre ledd at rettservervene er registrert samtidig, ikke bare at de kom inn samme dag, og etter § 7 skal et dokument registreres når det kommer inn. Den ene dagsregelen står i tredje ledd: utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv registrert samme dag. Ved et tvangssalg dekkes kravene i denne rekkefølgen, og en pantobligasjon langt nede i rekken kan bli stående helt uten dekning.
Fristen mot konkurs er absolutt. Etter § 23 må en avtalt rett være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor boet. Er den ikke det, sitter du igjen med et alminnelig krav i konkursen.
Hva det koster og hvor lang tid det tar
Kartverket tar 545 kroner i tinglysingsgebyr per dokument for fast eiendom og for borettslagsandeler. Sletting av en heftelse koster 0 kroner. En bekreftet utskrift koster 260 kroner, og en klage på et tinglysingsvedtak 8 070 kroner. For et skjøte kommer dokumentavgiften på 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi i tillegg, med et minstebeløp på 250 kroner.
Tidsbruken avhenger av kanalen. Elektronisk tinglysing ble innført 18. april 2018, og et digitalt dokument registreres på sekundet. Sendes papirer i posten, oppgir Kartverket to virkedager pluss postgang når skjemaet er riktig utfylt.
Tinglysing mot hjemmelsovergang
Tinglysing er samlebetegnelsen på alt som registreres i grunnboken, også pant, servitutter og urådigheter. Hjemmelsovergangen er én bestemt tinglysing: den som endrer hvem registeret peker ut som eier. Et pantedokument tinglyses uten at noen hjemmel skifter, og et arveoppgjør kan flytte hjemmelen uten at noe kjøp har funnet sted.