Hva loven krever av selgeren
Etter avhendingslova § 2-2 skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet, når kjøperen overtar bruken. § 2-3 er mer betinget enn den ofte gjengis: begge rettighetene der forutsetter at kjøperen har oppfylt sine egne forpliktelser etter avtalen. Har kjøperen gjort det, kan kjøperen kreve skjøte av selgeren, og på samme vilkår kreve å overta bruken av eiendommen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Det er altså bare bruken som er knyttet til det tredje månedsskiftet, ikke skjøtet. I praksis avtales overtakelsesdato i budet eller kontrakten.
Risikoen flytter seg
§ 2-4 andre ledd sier at risikoen går over på kjøperen når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Brenner huset ned dagen etter, må kjøpesummen likevel betales i sin helhet, og det er kjøperens forsikring som er relevant. Forsikringen bør derfor være på plass fra overtakelsesdagen, ikke fra innflyttingsdagen.
Er overtakelsen forsinket fordi kjøperen ikke er klar, går risikoen likevel over fra det tidspunktet kjøperen kunne ha overtatt bruken. Det er ikke nøkkelen som avgjør, men muligheten til å ta boligen i bruk.
Protokollen og tilbakeholdsretten
Overtakelsesprotokollen er ikke lovpålagt, men den er det eneste stedet begge parter skriver ned hva de så samme dag. Målerstand for strøm, antall nøkler, avvik som ble oppdaget og eventuelle beløp som holdes tilbake hører hjemme der.
Oppdager du en mangel, kan du etter § 4-15 holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet. Dette er kjøperens sterkeste virkemiddel, fordi pengene ligger på meglerens klientkonto og ikke er utbetalt til selgeren ennå. Beløpet må stå i rimelig forhold til kravet, og en klart overdreven tilbakeholdelse kan i seg selv bli et kontraktsbrudd.
Oppgjøret skjer parallelt
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 skal megleren normalt sørge for utferdigelse og tinglysing av skjøte og for det økonomiske oppgjøret. Tredje ledd er det som beskytter deg: megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Nøkler og penger henger derfor sammen, og oppgjøret frigis først når skjøtet er sikret.