Hjemmel først, alltid
Eiendomsretten er vernet, og et inngrep krever lovhjemmel. Den generelle hjemmelen er oreigningslova av 23. oktober 1959 nr. 3, som i § 2 lister opp 55 nummererte formål, fra kirker og skoler til kraftledninger og kulturminner. Vedtak eller samtykke ligger til Kongen, i praksis delegert til det aktuelle fagdirektoratet eller departementet.
Ved siden av dette står plan- og bygningsloven kapittel 16. Etter § 16-2 kan kommunestyret ekspropriere til gjennomføring av reguleringsplan, og etter §§ 16-3 og 16-4 kan kommunestyret selv, med departementets samtykke, ekspropriere til visse andre formål. Ordet selv er ikke tomt: myndigheten kan ikke delegeres til administrasjonen eller til et utvalg. Også en grunneier eller fester kan etter § 16-5 få ekspropriere for å oppfylle egne opparbeidelsesplikter, og da er det kommunestyret som må samtykke.
Reguleringsplanen er varselet
Plan- og bygningsloven § 16-2 setter en frist som er verdt å merke seg fra kjøperens side: kommunestyrets adgang til å ekspropriere i medhold av en reguleringsplan faller bort dersom vedtaket om ekspropriasjon ikke er gjort innen 10 år etter at planen er kunngjort. Ligger tomten din innenfor et formål som forutsetter erverv, for eksempel vei, friområde eller offentlig tjenesteyting, er det denne klokken som går.
Derfor er en gjennomgang av gjeldende plan noe helt annet enn en formalitet. En plan vedtatt for åtte år siden med veiformål over hagen din er en høyst levende risiko, mens en plan fra 1994 med samme formål ikke lenger gir kommunen ekspropriasjonsadgang på det grunnlaget.
Erstatningen fastsettes av domstolen
Kommunen eller tiltakshaveren fastsetter ikke erstatningen. Den avgjøres ved skjønn for domstolene etter lov om skjønn og ekspropriasjonssaker av 1. juni 1917, og utmålingsreglene står i ekspropriasjonserstatningslova av 6. april 1984 nr. 17.
Etter § 4 er utgangspunktet salgsverdi. Har eiendommen høyere bruksverdi for eieren, skal bruksverdien legges til grunn, men bare dersom tapet som går ut over salgsverdien ikke kan bøtes med å kjøpe en annen eiendom til tilsvarende bruk. Salgsverdien er etter § 5 det vanlige kjøpere ville gi ved frivillig salg, uten den verdiendringen selve tiltaket skaper, og bruksverdien er etter § 6 avkastningen ved påregnelig utnytting.
Nytter eieren eiendommen til bolig, fritidshus eller egen virksomhet, kan vederlaget etter § 7 i stedet settes til utgiftene ved gjenkjøp, når gjenkjøp er nødvendig for at eieren skal holdes skadesløs. Ordlyden er eiga verksemd, og det er en reell avgrensning: en eiendom som er leid ut til en næringsdrivende leietaker er næring, men ikke eierens egen virksomhet, og faller derfor utenfor § 7.
Fristene som gjelder etter vedtaket
Et ekspropriasjonsvedtak har begrenset holdbarhet. Etter oreigningslova § 16 faller vedtaket eller samtykket bort dersom skjønn ikke er krevd innen ett år. Trenger tiltakshaveren å komme i gang før erstatningen er fastsatt, må det søkes om forhåndstiltredelse etter § 25, og det gis normalt først etter at skjønn er begjært.