En bolig uten lovlig adkomst til offentlig vei er verdiløs i praktisk forstand. Likevel kjøper nordmenn hvert år eiendommer der adkomstretten er uklar, tinglyst på en utilstrekkelig måte eller bestridt av naboer. Det er en konflikt som kan ta år å løse i retten og koste hundretusenvis av kroner.
Hva er en servitutt?
En servitutt er en rettighet knyttet til en fast eiendom som begrenser råderetten over en annen eiendom. Veirett er en positiv servitutt: retten til å bruke naboens areal for adkomst. Servitutter kan være tinglyst (synlig i grunnboken via Kartverkets se.kartverket.no) eller hevdet gjennom lang tids bruk (hevd). Hevd krever 20 år med ukontestert bruk og er vanskeligere å bevise. Sjekk alltid grunnboken for tinglyste servitutter på eiendommen du vurderer og de tilliggende eiendommene.
Private veier og vedlikehold
Mange eiendommer utenfor tettsteder og hytteområder har adkomst via privat vei som deles av flere eiere. Veglova regulerer dette. Typisk er vedlikeholdskostnaden fordelt etter bruk, og den tinglysing kan angi en fordeling. Problemer oppstår når en av partene ikke betaler sin andel eller ønsker utbygging av veien, noe som koster mer. En privat grussti på 500 meter kan koste 200 000-500 000 kroner å asfaltere. Hvis fire eiendommer deler veien, er din andel gjerne 50 000-125 000 kroner. Spør om det er et veglag og om det foreligger en vedlikeholdsavtale.
Veibredde og tyngre trafikk
En tinglyst veirett sier normalt ikke noe om bredde eller vekt. Dersom en nabo begynner å bruke veien med tunge lastebiler og skader asfalten, kan du ha rett til erstatning for økt slitasje, men det krever prosess. Bruksendring som vesentlig øker belastningen på veien kan gi grunnlag for søksmål. Skal du selv bruke eiendommen til næringsformål med tungtransport, sjekk at adkomstretten dekker dette.
Eiendommer uten tinglyst adkomst
Eldre eiendommer har noen ganger adkomst basert på hevd uten tinglyst servitutt. Det er en juridisk risiko. Naboen kan i teorien nekte adgang dersom bruken har opphørt. Pbl § 27-4 stiller krav om sikret og godkjent adkomst for å gi byggetillatelse. En eiendom uten tinglyst adkomst til offentlig vei kan dermed ikke bebygges eller totalrenoveres uten at adkomstretten formaliseres. Be om å se tinglyst dokument eller skjøte som bekrefter adkomstretten.
Kilder
- Veglova (LOV-1963-06-21-23)
- Servituttlova (LOV-1968-11-29-34)
- Kartverket — Grunnboken og tinglyste dokumenter (se.kartverket.no)
- Plan- og bygningsloven § 27-4
- Huseierne — Private veier og veglag (huseierne.no)