Plan- og bygningsloven (pbl) regulerer hva du kan bygge, rive og endre på norsk grunn. Som boligkjøper er dette relevant av én grunn: du arver selgerens byggehistorikk. Har selger satt opp en veranda uten tillatelse eller ommøblert en garasje til utleiehybel uten godkjenning, er det ditt problem fra overtakelsesdagen.
Søknadspliktig vs. meldepliktig
Pbl § 20-1 lister opp hva som er søknadspliktig. Søknadspliktige tiltak krever godkjent ansvarlig søker (typisk en arkitekt eller byggesaksfirma) og kommunens behandling. Meldepliktige tiltak etter den gamle ordningen (opphevet i 2015) krevde bare melding til kommunen. I dag er mange mindre tiltak unntatt søknadsplikt etter plan- og bygningsforskriften SAK10 § 4-1 og § 5-1: frittliggende garasjer under 50 m², tilbygg under 15 m², og interne ombygginger som ikke berører brannceller. Men unntakene gjelder bare i tettbygd strøk innenfor regulerte tomtegrenser.
| Tiltak | Søknadsplikt? |
|---|---|
| Garasje >50 m² | ✓ Søknadspliktig |
| Garasje ≤50 m² (frittliggende) | ✗ Unntatt |
| Tilbygg >15 m² | ✓ Søknadspliktig |
| Tilbygg ≤15 m² (intern) | ✗ Unntatt |
| Bruksendring kjeller til hybel | ✓ Søknadspliktig |
| Innvendig ombygging (ingen branncelle) | ✗ Unntatt |
Hva kommunen kan kreve
Et ulovlig tiltak kan kommunen pålegge deg å rive, selv om du ikke bygde det. Fristen for å reagere mot ulovlige tiltak er i utgangspunktet 5 år, men det finnes unntak, og kommunen kan uansett nekte å gi ettergodkjenning om tiltaket ikke tilfredsstiller gjeldende krav. Pbl § 32-3 hjemler tvangsmulkt. Sjekk i kommunens byggesaksarkiv om alle tiltak på eiendommen er godkjent.
Reguleringsplan og arealformål
Eiendommens reguleringsplan angir hva den kan brukes til og hva som kan bygges der. En bolig regulert til boligformål kan ikke uten videre brukes til kommersiell utleie, kontorvirksomhet eller næringsformål. Utnyttelsesgrad (BYA, BRA) setter grenser for hvor mye av tomten som kan bebygges. Reguleringsplaner finner du i kommunens karttjenester, og du kan be om utskrift fra kommunens planavdeling. Husk at planen kan endres, og at naboer kan klage på dispensasjoner du har fått.
Bruksendring og hybel
Å gjøre om en kjeller eller loftsetasje til utleieenhet er en bruksendring etter pbl. Det krever søknad og oppfyllelse av tekniske krav til takhøyde (minimum 2,2 m), rømningsvei, brannsikring og ventilasjon etter TEK17. En ulovlig hybel selgeren har leid ut kan skape problemer for deg som kjøper: husleieloven gir leietaker sterkt vern, og en ulovlig enhet har du ikke grunnlag for å si er godkjent til utleie. Spør alltid om utleieenheter er godkjent av kommunen.
Kilder
- Plan- og bygningsloven (LOV-2008-06-27-71)
- SAK10 — Byggesaksforskriften (FOR-2010-03-26-488)
- TEK17 — Byggteknisk forskrift (FOR-2017-06-19-840)
- Direktoratet for byggkvalitet — Dibk.no (søknadspliktige tiltak)
- Kommunal- og distriktsdepartementet — Veiledning om ulovlighetsoppfølging