Begrepet "sameie" brukes løst i dagligtale, men juridisk skiller vi mellom tingsrettslig sameie (to eller flere eier en eiendom i fellesskap uten at den er seksjonert) og eierseksjonssameie (eierseksjonsloven av 2017 regulerer forholdet mellom seksjonseiere). De to har svært ulike rettigheter og risikoprofil.
| Egenskap | Tingsrettslig sameie | Eierseksjonssameie |
|---|---|---|
| Regulert av | Sameieloven 1965 | Eierseksjonsloven 2017 |
| Eksklusiv rett til enhet | Nei | Ja |
| Kan stifte gjeld | Krevende | Med flertall |
| Forkjøpsrett | Nei / sjelden | Vedtektsfestet |
Tingsrettslig sameie
Et tingsrettslig sameie oppstår typisk når et tomannsbolig ikke er seksjonert, og eies i fellesskap av to parter. Hver sameier eier en ideell andel (50/50 eller annen fordeling), men ingen av dem eier en avgrenset del av bygget eksklusivt. Sameiernes rettigheter og plikter reguleres av sameieloven av 1965. Beslutninger om vedlikehold og påkostninger krever normalt enighet. Kan ikke sameierene bli enige, kan en domstol tvinge salg (oppløsning av sameiet). Det gjør tingsrettslige sameier krevende dersom relasjonen mellom partene forverres.
Eierseksjonssameie
I et eierseksjonssameie er bygget seksjonert etter eierseksjonsloven. Hver seksjon har et eget seksjonsnummer i matrikkelen, og du som seksjonseier eier seksjonen eksklusivt. Fellesarealene (trappegang, tak, fasade) eies i fellesskap av alle seksjonseiere. Sameiet har et styre som forvalter fellesarealene. Sameiet kan vedta felleskostnader og påkostninger med flertall på sameiermøtet. Dermed kan du bli bundet av kostnader vedtatt av flertallet selv om du stemte mot.
Vedlikeholdsplan og økonomi
Be alltid om sameiets regnskap og vedlikeholdsplan før du legger bud. Et sameie uten oppsparte midler og uten vedlikeholdsplan har typisk utsatt vedlikehold. Hvis taket trenger skifting og sameiet mangler penger, kan styret vedta ekstraordinær innbetaling fra alle seksjonseiere. For en seksjon med 20 % eierandel og et tak til 2 millioner kroner, er din andel 400 000 kroner. Det er ikke oppgitt i annonsen.
Regneksempel
Takskifte 2 mill. kr / 5 seksjoner = 400 000 kr per seksjon (20 % eierandel). Dette vedtas av flertallet og er ikke oppgitt i annonsen.
Forkjøpsrett i sameie
I motsetning til borettslag har eierseksjonssameier normalt ikke forkjøpsrett, med mindre det er vedtektsfestet. Les vedtektene nøye. Noen sameier har også vedtektsfestet forbud mot utleie eller kortidsutleie (Airbnb). Etter eierseksjonsloven § 24 kan styret kreve at kortidsutleie over 90 dager per år krever samtykke fra sameiet. Det begrenser utleiemuligheten.
Kilder
- Eierseksjonsloven (LOV-2017-06-16-65)
- Sameieloven (LOV-1965-06-18-6)
- Matrikkelloven — seksjonering og eiendomsregistrering
- Huseierne — Eierseksjonssameie (huseierne.no)
- Forbrukerrådet — Kjøp av seksjonert bolig